Fundos Imobiliários

Brasileiro adora investir em imóveis, é uma coisa que vem desde a época da hiperinflação e do confisco da poupança. Mas vamos combinar que imóveis grandes e de qualidade são muito caros, e acabam ficando proibitivos para uma parte dos investidores. Com a modernidade do mercado financeiro, nasceu uma modalidade que exige menos investimento inicial e menos administração do investidor: os fundos imobiliários.

O que são?

Os FIIs (sigla de fundos de investimento imobiliário) são um fundo de investimento como tantos outros mas que só podem investir em imóveis ou outros investimentos lastreados no mercado imobiliário. O fundo tem uma administração terceirizada que cuida de tudo relacionado aos imóveis e inquilinos, e os investidores compram pequenas partes deste portfólio – as chamadas cotas. 

Estas cotas são negociadas em bolsa com um código de 4 letras + 11 e seu valor varia conforme os riscos do mercado. Isso faz com que os FIIs sejam investimentos arrojados com risco real de perda do capital investido. 

Quais as vantagens?

Os fundos imobiliários contêm milhões (e até bilhões) de reais em ativos como prédios comerciais, shoppings e galpões logísticos, mas como são negociados em pequenas cotas, este investimento se torna acessível ao investidor individual.

Outra vantagem clara é a liquidez de negociação: como as cotas são negociadas diariamente em bolsa, o investidor pode entrar ou sair da sua posição quando quiser. E como as cotas têm valores relativamente baixos (a mais comuns ficam em torno dos 100 reais) é possível vender apenas uma parte do investimento. Se compararmos isso a imóveis que levam meses ou até anos para serem vendidos e que envolvem montantes muito maiores, os fundos imobiliários levam vantagem pela simplicidade.

Ainda comparando com imóveis, alugueis são taxados pelo imposto de renda em até 27,5% e os proprietários precisam recolher o imposto. Por outro lado todos os rendimentos de FIIs são isentos de IR e caem direto na sua conta mensalmente.

Como você ganha dinheiro?

Além dos rendimentos mensais, o investidor pode lucrar caso as cotas negociadas em bolsa se valorizem. Isso acontece se o portfolio de imóveis se valorizar e/ou se o mercado estiver otimista com as perspectivas futuras do negócio.

Vale destacar que ganhos de capital com a valorização das cotas está sujeito a imposto de renda de 20% — que devem ser recolhidos via DARF até o mês seguinte à apuração de lucros.

Para quem este investimento é recomendado?

Por ter características de renda variável e uma flutuação forte de preços, os FIIs são recomendados para investidores arrojados e que já conhecem o funcionamento do mercado financeiro. Não custa lembrar que devido à volatilidade do mercado, o capital investido pode ser perdido.

Investidores que buscam renda passiva de seus investimentos também podem se beneficiar dos fundos imobiliários. A previsibilidade de pagamentos mensais é maior do que dividendos de ações e a isenção de IR também é uma vantagem. Eu recomendo que estes investidores tenham uma carteira diversificada de FIIs para reduzir seu risco e equilibrar o portfolio.

Quais os tipos de Fundos imobiliários disponíveis?

Há diversas classificações e diferentes tipos de FIIs, e neste post vou cobrir os mais comuns:

• Fundos de Tijolo: investem em imóveis físicos para gerar renda mensal através de aluguel e em alguns casos da administração do condomínio. Tem foco em encontrar imóveis que possam se valorizar e/ou que sejam facilmente alugados devido à demanda local.

• Fundos de Papel: investem em outros investimentos lastreados em imóveis, coo LCI, CRI e até outros FIIs. A administração é focada em dívida que possa gerar fluxo de caixa mensal.

• Fundos Mistos: incluem um pouco dos dois tipos mencionados acima. As estratégias variam de acordo com o administrador do fundo.

TIPOS DE IMÓVEIS

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• Fundos de Lajes Corporativas: Focam em imóveis físicos na forma de escritórios comerciais. A maioria está localizada no eixo Rio-São Paulo e dão preferência para imóveis de alta qualidade e com inquilinos de grande porte. Podem ser donos de algumas salas, andares, prédios ou até complexos comerciais inteiros.

• Fundos Logísticos: Investem em galpões logísticos estrategicamente localizados para distribuição de mercadorias nos grandes centros. Costumam incluir os chamados contratos atípicos, com cláusulas mais específicas a cada inquilino.

• Fundos de Shopping: Investem em imóveis comerciais tipo shopping e exploram não só o aluguel das lojas mas também fluxos de estacionamento e outras rendas da atividade comercial. 

• Fundos de Fundos: os chamados FoFs são fundos que dedicam sua gestão a montar uma carteira variada de outros fundos imobiliários. Esta estratégia é interessante para quem está começando nesta área ou quem tem pouco capital para diversificar.

Outros tipos de fundo incluem fundos de hotéis, educacionais e hospitais. Todos os fundos podem ser monoativos (quando possuem apenas 1 imóvel) ou multiativos (quando possuem uma carteira diversificada). Não existe obrigação dos fundos se manterem em uma única categoria, mas eles tendem a se especializar.

Resumindo…

Comparados aos imóveis físicos os FIIs oferecem várias vantagens como maior liquidez, mais capacidade de diversificação, menor capital inicial e isenção fiscal dos rendimentos. A menor burocracia e também entram como saldo positivo desse tipo de investimento.

Os fundos imobiliários podem ser uma excelente alternativa aos investimentos direto em imóveis sem perder a segurança do “tijolo e argamassa”. Não se esqueça de pesquisar sobre o fundo no qual você pretende investir para entender seus riscos e resultados esperados.

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Não é à toa que o nome deste blog é “Traduzindo Economês”, já que a proposta principal é esclarecer termos técnicos e o jargão “do mercado”. Ah, a entidade coletiva conhecida como mercado que parece tão distante da nossa realidade mortal! Quando eu estava estudando para a minha certificação, percebi que há tantos detalhes e aspectos que fazem o mundo das finanças parecer um universo paralelo. Por isso, logo percebi que para que eu conseguisse entregar conteúdo sobre finanças pessoais com qualidade e eficácia seria necessário construir uma ponte que atravessasse esse rio de termos técnicos e teorias complicadas e chegasse realmente a todas as pessoas.

Por isso eu criei o Projeto Multiplicando Valor, com o objetivo de abrir espaços para falarmos sobre dinheiro, investimento, orçamento e previdência privada sem termos técnicos mirabolantes e nem venda de produtos. O propósito será sempre que os webinars sejam acessíveis e que as pessoas se sintam mais confortáveis para preguntar, tirar dúvidas e mais confiantes para terem uma vida financeira mais saudável.

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